Utleiekalkulator
Lønner utleieboligen seg?
Legg inn leieinntekt, boligverdi, lån og lønn. Kalkulatoren regner ut månedlig cashflow, skatt på utleie, rentefradrag og yield — for én eller flere utleieboliger samtidig.
Din økonomi
Lønn og øvrig gjeld
Lønn brukes som referanse for skattefradrag. Annen gjeld (forbrukslån, boliglån på primærbolig) gir også 22 % rentefradrag.
Eiendommer
Dine utleieboliger
Legg til én eller flere boliger. Hver bolig kan markeres som skattefri (egen bolig, kortidsutleie under grensen) eller skattepliktig (sekundærbolig).
Med avdragsfrihet betaler du kun renter — lånet blir ikke nedbetalt. Forbedrer månedlig cashflow, men øker totale rentekostnader over tid.
Samlet resultat
Total cashflow på utleieporteføljen
Alle boliger summert, inkludert rentefradrag på annen gjeld og 22 % skatt på skattepliktig leieinntekt.
Positiv cashflow
Du går i pluss
Leieinntekter dekker avdrag, renter, drift og skatt — du har penger igjen hver måned.
Pengestrøm
Hvor går pengene? (årlig)
Grønne søyler er penger inn (leie + skattefradrag). Røde søyler er penger ut. Differansen er din samlede cashflow.
I sammenheng
Lønn vs utleie-resultat
Sammenligning av brutto årslønn mot årlig cashflow fra utleien.
Slik regner vi
Skatt og fradrag på utleiebolig
Skattepliktig utleie (typisk sekundærbolig): Leieinntekt minus rentekostnader og driftskostnader gir det skattbare resultatet. Resultatet beskattes med 22 % kapitalskatt. Hvis resultatet er negativt blir underskuddet til 22 % skattefordel mot lønnsinntekten din.
Skattefri utleie (egen primærbolig under grensene): Leieinntekten er skattefri, men du får fortsatt 22 % rentefradrag på lånet mot lønn.
Cashflow = leieinntekt − terminbeløp (avdrag + rente) − drift − skatt på leie + rentefradrag. Avdrag er ikke en skattekostnad men reduserer kontantstrøm samtidig som det bygger egenkapital.
Modellen er forenklet: renter beregnes som første-års rente på inngående lånesaldo, formuesskatt og avskrivninger er ikke medregnet, og trinnskatt på lønn er ikke modellert. Snakk med regnskapsfører for konkret veiledning.
FAQ
Vanlige spørsmål
Når er leieinntekt skattefri i Norge?+
Leie av egen bolig (primærbolig) er skattefri når du leier ut mindre enn halve boligen målt i utleieverdi, eller leier ut hele/store deler kortere enn 30 dager med inntekt under 20 000 kr per år. Korttidsutleie over dette beskattes som kapitalinntekt med 22 % på 85 % av brutto leie.
Hvordan beskattes leie av sekundærbolig?+
Leieinntekt fra sekundærbolig (utleiebolig) er alltid skattepliktig som kapitalinntekt med 22 % skatt. Du kan trekke fra rentekostnader, vedlikehold, felleskostnader, forsikring og eiendomsskatt fra leieinntekten.
Får jeg rentefradrag på lån til utleiebolig?+
Ja. Rentekostnader på lån til både primær- og sekundærbolig gir 22 % skattefradrag mot annen inntekt (lønn, leie). Fradraget reduserer skatten din direkte med 22 % av rentene.
Hva er forskjellen på cashflow og skattbart resultat?+
Cashflow er penger inn minus penger ut hver måned (leie minus avdrag, renter og drift). Skattbart resultat er kun leie minus renter og driftskostnader — avdrag teller ikke som kostnad, men bygger egenkapital. Du kan ha negativ cashflow og samtidig positiv totalavkastning hvis boligen stiger i verdi og lånet nedbetales.
Hvordan beregnes brutto og netto yield?+
Brutto yield = årlig leieinntekt / boligverdi × 100. Netto yield = (leie − driftskostnader) / boligverdi × 100. Mange profesjonelle utleiere ser etter 4–6 % netto yield i Norge.
Er kalkulatoren et bindende økonomisk råd?+
Nei. Kalkulatoren gir et estimat basert på dine tall og en forenklet 22 % skattemodell. Snakk med regnskapsfører eller skatterådgiver for din konkrete situasjon, særlig ved formuesskatt, avskrivninger eller næringsvirksomhet.