NNorskebanker.noBank · Forsikring · Marked

Verktøy · Boliglån

Hvor mye kan jeg låne?

Beregn maksimal låneramme, hvor dyr bolig du kan kjøpe og månedlig terminbeløp. Kalkulatoren bruker norske utlånsregler — fem ganger brutto inntekt, minst 10 % egenkapital og fratrukket eksisterende gjeld.

Personlig økonomi

Inntekt og gjeld

kr
200 0002 500 000
kr
03 000 000
kr
05 000 000
%
1.0012.00

Estimert maksimal lånesum

3 100 000 kr

Maks boligpris

3 600 000 kr

Månedlig terminbeløp

18 586 kr

Samlet brutto inntekt650 000 kr
Nedbetalingstid30 år
Totale rentekostnader3 590 984 kr
Total tilbakebetaling6 690 984 kr
Maksimal lånesum er fem ganger samlet brutto årsinntekt, fratrukket eksisterende gjeld. Maks boligpris forutsetter at egenkapitalen dekker minst 10 % av kjøpesummen.

Veiledende beregning. Dette er ikke et lånetilsagn. Bankens endelige vurdering tar i tillegg hensyn til betjeningsevne, levekostnader (SIFO), stresstest med 3 prosentpoeng høyere rente og en helhetsvurdering av økonomien din.

Hvor mye kan jeg låne? Komplett guide til låneevne i Norge

Spørsmålet «hvor mye kan jeg låne?» er ofte det aller første du stiller deg når du planlegger å kjøpe bolig. Svaret bestemmes av tre faktorer: inntekten din, hvor mye egenkapital du har, og hvor mye gjeld du har fra før. I tillegg setter Finanstilsynet rammer som alle norske banker må forholde seg til.

5-ganger-regelen — taket på låneevnen din

Hovedregelen i norsk utlånsforskrift er at samlet gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000 kr, kan du altså maksimalt ha 3 000 000 kr i samlet gjeld – inkludert boliglån, studielån, billån og kredittkort. Har du allerede 200 000 kr i studielån, blir taket for nytt boliglån 2 800 000 kr.

Les mer i artikkelen Hva 5-ganger-regelen betyr for boliglånet ditt.

Egenkapital — 10 % av kjøpesummen

Du må normalt stille med minst 10 % egenkapital. For en bolig på 4 000 000 kr betyr det 400 000 kr – pluss penger til omkostninger og dokumentavgift (2,5 % på selveierboliger). Egenkapital kan være BSU, sparing, gave eller arv, eller verdistigning på en bolig du eier fra før.

Slik regner banken

Banken gjør tre parallelle tester:

  • Gjeldsgrad: Samlet gjeld delt på brutto inntekt skal være under 5.
  • Egenkapital: Minimum 10 % av kjøpesummen.
  • Betjeningsevne (stresstest): Du må ha råd til terminbeløpet selv om renten øker med 3 prosentpoeng.

Alle tre må være oppfylt. Stresstesten er ofte det som stopper kjøpere i markedet med høye renter — selv om gjeldsgraden er under 5, kan betjeningsevnen være for dårlig.

Eksisterende gjeld trekkes fra

Studielån, billån, forbrukslån, leasing og kredittkortramme regnes alt som gjeld. En kredittkortgrense på 50 000 kr teller selv om du ikke har brukt den. Vurder å avslutte ubrukte kreditter før du søker boliglån.

Medlåntaker dobler ofte låneevnen

Når dere er to om lånet legges inntektene sammen. To personer med 500 000 kr i inntekt kan låne 5 000 000 kr fratrukket gjeld – mot 2 500 000 kr alene. Begge er solidarisk ansvarlige for hele lånet. Les mer: Hvordan medlåntaker påvirker lånebeløpet.

Slik øker du låneevnen

  • Betal ned forbrukslån og kredittkortgjeld først.
  • Avslutt ubrukte kredittkort og kjøp-nå-betal-senere-rammer.
  • Spar mer egenkapital (BSU gir 20 % skattefradrag).
  • Vurder medlåntaker (samboer, ektefelle, foreldre).
  • Be om lønnsforhandling — én lønnsslipp kan flytte taket mye.

Mer detaljerte tips: Hvordan øke sjansen for å få boliglån.

Renten påvirker hva du faktisk har råd til

Selv om låneevnen formelt er på 5x inntekt, vil høyere rente redusere hva du faktisk klarer å betjene måned for måned. Et lån på 3 000 000 kr koster ca. 16 100 kr per måned med 5 % rente over 30 år, men 19 250 kr med 7 % rente. Bruk lånekalkulatoren for å se hvordan renten påvirker terminbeløpet.

Vanlige feil boligkjøpere gjør

  • Glemmer omkostninger (dokumentavgift, tinglysning, takst).
  • Søker uten å avslutte ubrukte kredittkort.
  • Regner med brutto inntekt uten å trekke fra eksisterende gjeld.
  • Glemmer at egenkapitalen også må dekke flyttekostnader og buffer.
  • Søker i kun én bank – tilbudene varierer betydelig.

Når kalkulatoren sier noe annet enn banken

Kalkulatoren over gir et godt utgangspunkt, men banken har tilgang til mer informasjon: kontohistorikk, betalingsanmerkninger, faste utgifter og forsikringer. Et estimat fra kalkulatoren er ikke et lånetilsagn. Be alltid om et finansieringsbevis fra banken før du legger inn bud.

Oppsummering

Hvor mye du kan låne avhenger av inntekt, egenkapital og gjeld – innenfor rammene Finanstilsynet setter. Bruk kalkulatoren over for et raskt estimat, og gå deretter i dialog med to-tre banker for å få konkrete tilbud.

Vanlige spørsmål

Ofte stilte spørsmål om låneevne

Hvor mye kan jeg låne?+

Hovedregelen er at samlet gjeld – inkludert nytt boliglån – ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Du trenger også minst 10 % egenkapital, og banken må vurdere at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng.

Hvor mye kan jeg låne med min inntekt?+

Bruk kalkulatoren over og legg inn brutto årsinntekt og eventuell medlåntakers inntekt. Maksimal lånesum er fem ganger samlet brutto inntekt, fratrukket eksisterende gjeld.

Hvor mye egenkapital må jeg ha?+

Du må normalt ha minst 10 % egenkapital av kjøpesummen. Til en bolig på 4 millioner kroner trenger du minst 400 000 kroner i egenkapital, samt midler til omkostninger og dokumentavgift.

Kan jeg låne fem ganger inntekten?+

Ja, fem-ganger-regelen er et tak. Banker kan vurdere lavere lånebeløp basert på betjeningsevne, levekostnader og stresstest av høyere renter.

Teller studielån med?+

Ja. Studielån i Lånekassen regnes som gjeld og trekkes fra låneevnen din på lik linje med forbrukslån, billån og kredittkortgjeld.

Teller billån med?+

Ja, billån, leasing og andre faste lån inngår i samlet gjeld. Jo mer eksisterende gjeld, desto mindre kan du låne til bolig.

Hva er egenkapital?+

Egenkapital er pengene du selv bidrar med ved boligkjøp – sparing, BSU, gave, arv eller overskudd fra salg av annen bolig. Verdistigning på eksisterende bolig kan også brukes som egenkapital.

Hvordan øker jeg låneevnen?+

Du øker låneevnen ved å betale ned forbrukslån og kredittkort, øke inntekten, spare mer egenkapital eller ta opp lånet sammen med en medlåntaker.

Hvordan regner banken ut hvor mye jeg kan låne?+

Banken beregner samlet gjeldsgrad (gjeld / brutto inntekt), egenkapitalandel (egenkapital / kjøpesum) og betjeningsevne med stresstest på 3 prosentpoeng høyere rente. Alle tre kravene må være oppfylt.

Kan jeg kjøpe bolig sammen med en annen?+

Ja. Når du har en medlåntaker legges inntektene sammen, og dere kan dermed låne mer. Begge er solidarisk ansvarlige for hele lånet overfor banken.