NNorskebanker.noBank · Forsikring · Marked

Verktøy · Sekundærbolig

Får jeg lån til sekundærbolig?

Sjekk om du kvalifiserer til lån på sekundærbolig — utleiebolig, pendlerleilighet eller investering. Kalkulatoren tar hensyn til norske utlånsregler: 40 % egenkapital i Oslo og 10 % ellers, samt 5x inntekt og eksisterende gjeld.

Sone

Hvor ligger boligen?

Personlig økonomi

Inntekt og gjeld

kr
200 0002 500 000
kr
015 000 000
kr
015 000 000
Friverdi i nåværende bolig: 3 000 000 kr — stilles som sikkerhet (banken tar pant i begge boliger). Reduserer ikke lånebeløpet, men dekker egenkapitalkravet.
kr
03 000 000
kr
010 000 000
kr/mnd
050 000
kr/mnd
050 000

Boligen

Pris og lånevilkår

kr
%
1.0012.00

Mest sannsynlig avslag

Sekundærboligen ligger utenfor lånerammen din.

Dekning48 %

Maks boligpris for deg: 2 170 000 kr

✓Egenkapital 40 %

Krav: 1 800 000 kr

!5x inntekt

Maks lån: 1 970 000 kr

Lånebehovet er 2 330 000 kr over den regulatoriske 5x-rammen.

Med bankens fleksibilitetskvote

Maks nytt lån: 3 311 000 kr — maks boligpris: 3 511 000 kr

Utlånsforskriften lar bankene avvike fra 5x-regelen for inntil 10 % av kvartalsvise utlån (8 % i Oslo). For utleiebolig med dokumentert leieinntekt brukes denne kvoten ofte, og banker som DNB og Nordea tilbyr da gjeldsgrad opp mot 6–7x. Tallet her er anslått til 6,5x — faktisk tilbud avhenger av betjeningsevne og bankens egen vurdering.

Lånet

Nytt lån og samlet gjeld

Kjøpesum sekundærbolig4 500 000 kr
− Kontanter (sparepenger)200 000 kr
= Nytt lån på sekundærbolig4 300 000 kr
Eksisterende boliglån (beholdes)2 500 000 kr
Samlet lån etter kjøp6 800 000 kr
Friverdi (sikkerhet)3 000 000 kr
Egenkapitalkrav (40 %)1 800 000 kr
Du beholder eksisterende bolig og lån, og tar opp et nytt lån på hele kjøpesummen (minus eventuelle kontanter). Friverdien i nåværende bolig brukes som tilleggssikkerhet — banken tar pant i begge boliger.

Lånekostnader

Samlet for begge lån

Per måned
Per år
Renter+35 417 kr+425 000 kr
Avdrag+6 452 kr+77 425 kr
Samlet terminbeløp+41 869 kr+502 425 kr
Renter og avdrag for nytt + eksisterende lån slått sammen. Annuitetslån over 30 år til 6,25 %.

Likviditet

Inntekter vs. utgifter

Per måned
Per år
Nettolønn (estimat)+41 875 kr+502 500 kr
+ Leieinntekt+15 000 kr+180 000 kr
+ Skattefradrag renter (22 %)+7 792 kr+93 500 kr
− Samlet terminbeløp−41 869 kr−502 425 kr
− Skatt leieinntekt (22 %)−3 300 kr−39 600 kr
= Igjen+19 498 kr+233 975 kr
Nettolønn er estimert med en forenklet progressiv skattesats (33 % på samlet brutto). Driftskostnader (felleskostnader, vedlikehold, forsikring, eiendomsskatt) er ikke inkludert. Leieinntekt fra egen bolig holdes utenfor skatt (kan være skattefri ved utleie av mindre del).

Totale rentekostnader

Over hele løpetiden (30 år)

Renter — nytt lån5 231 302 kr
Renter — eksisterende lån3 041 455 kr
Totalt rentebeløp8 272 757 kr
Forutsatt uendret rente på 6,25 % i hele perioden. Faktisk rente vil variere.

Veiledende beregning. Dette er ikke et lånetilsagn. Banken gjør en helhetsvurdering med betjeningsevne, stresstest (3 prosentpoeng), leiekontrakter og pantesikkerhet i begge eiendommer.

Lån til sekundærbolig — alt du må vite

En sekundærbolig er en bolig du eier ved siden av primærboligen din — typisk en utleieleilighet, pendlerbolig eller investeringseiendom. Reglene er strengere enn for primærbolig, særlig i Oslo der Finanstilsynet krever 40 % egenkapital.

Egenkapitalkravet: 40 % i Oslo, 10 % ellers

Etter utlånsforskriften kreves det 40 % egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo. Det betyr at banken kan låne deg maks 60 % av kjøpesummen. På en bolig til 5 millioner kroner må du altså stille med 2 millioner i egenkapital. Utenfor Oslo følger sekundærbolig de ordinære reglene med 10 % egenkapital.

5-ganger-regelen gjelder fortsatt

Samlet gjeld – inkludert primærboliglån, studielån og nytt sekundærboliglån – kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Har du allerede 3 millioner i boliglån og tjener 800 000 kr, er taket 4 millioner – kun 1 million til ny bolig.

Hvordan teller leieinntekter?

Bankene tar typisk med 70–80 % av forventet leieinntekt i betjeningsvurderingen, uansett om leieinntekten kommer fra nåværende bolig eller den nye sekundærboligen. Sjelden teller full verdi. Dokumenterte leiekontrakter og historikk fra Skatteetaten gir best uttelling. Leieinntektene øker betjeningsevnen, men ikke nødvendigvis låneevnen formelt under 5-ganger-regelen.

Friverdi som egenkapital

Mange bruker friverdien i primærboligen (markedsverdi minus eksisterende lån) som egenkapital. Banken tar da pant i begge eiendommene. Eksempel: primærbolig verdt 6 millioner med 3 millioner i lån gir 3 millioner i friverdi – som kan finansiere egenkapitalen på sekundærboligen.

Skatt på sekundærbolig

Rentene er fradragsberettiget (22 % skattefradrag), men leieinntekter beskattes som kapitalinntekt med 22 %. Du betaler også formuesskatt på 100 % av markedsverdien (mot 25 % på primærbolig) over fribeløpet.

Tips før du søker

  • Få e-takst på primærboligen for å dokumentere friverdi.
  • Skaff leiekontrakt før banksamtalen — det styrker saken.
  • Hent inn tilbud fra minst tre banker.
  • Sjekk vår kalkulator for låneevne for primærbolig.

Vanlige feil

  • Glemmer omkostninger (dokumentavgift 2,5 %).
  • Antar full leieinntekt i betjeningsvurderingen.
  • Undervurderer skatt på leieinntekter og formue.
  • Glemmer at banken vil ha pant i begge eiendommene ved bruk av friverdi.

Vanlige spørsmål

Ofte stilte spørsmål om sekundærbolig

Hvor mye egenkapital trenger jeg til sekundærbolig?+

I Oslo kreves 40 % egenkapital ved kjøp av sekundærbolig (60 % maks belåning). I resten av landet er kravet 10 % egenkapital, som ved primærbolig.

Hva regnes som sekundærbolig?+

En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til der du selv bor – typisk utleiebolig, pendlerleilighet eller investeringseiendom. Fritidsbolig (hytte) regnes som egen kategori.

Teller leieinntekter med i låneevnen?+

Ja. Bankene tar typisk med 70–80 % av forventet leieinntekt i betjeningsvurderingen, både fra nåværende bolig og ny sekundærbolig. Med dokumentert leiekontrakt regnes ofte 80 %. For utleiebolig brukes også fleksibilitetskvoten aktivt, slik at bankene kan gå over 5x-grensen.

Gjelder 5-ganger-regelen også sekundærbolig?+

Ja. Samlet gjeld inkludert nytt sekundærboliglån kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.

Kan jeg bruke verdistigning på primærboligen som egenkapital?+

Ja. Friverdi i primærboligen (markedsverdi minus eksisterende lån) kan brukes som egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, men banken vil ofte ta pant i begge eiendommer.

Hvorfor er kravene strengere i Oslo?+

Finanstilsynet skjerpet kravene i Oslo for å dempe prispress og spekulasjon i et marked med høy etterspørsel. Resten av landet følger ordinære regler.

Får jeg skattefradrag på rentene?+

Ja, rentekostnader på lån til sekundærbolig er fradragsberettiget på lik linje med boliglån. Eventuelle leieinntekter må derimot beskattes som kapitalinntekt.

Hvor lang nedbetalingstid kan jeg få?+

Bankene tilbyr typisk 25–30 år på sekundærbolig, men kortere løpetid gir bedre rente og lavere totalkostnad.